Продажа Коммерческой недвижимости ,Героев Сталинграда просп., 14

Нежилой фонд, Героев Сталинграда просп., 14, полуподвал (цоколь), окна выше уровня земли, общая площадь 409 кв.м. , h=3,2м, отдельные входы, фасад, рядом (140м) набережная. Цена 2720 грн/кв.м. (торг). Возможно под офис, магазин, салон красоты, спортивный и бильярдный клуб, ресторан, пиццерию, бар... Наша цена 140000/4сотки= 35 000 у.е.за сотку есть конкурентною для цен на землю для коммерческой застройки в Оболонском районе Киева в кварталах с развитой инфраструктурой и высокой покупательной способностью окружения - см. рынок земельных участков аналогичного расположения: http://www.ozimka.com/sale/lot/129197 http://erl-999.est.ua/7504919/ http://est.ua/7645097/ Но в нашем предложении не только 4 сотки земли, но есть стены наружные и внутренние, есть фундамент и перекрытие, есть вода, свет и канализация. Словом, есть т.н. "коробка" с заведенными коммуникациями, но без внутренней отделки. Т.о., необходим ремонт, но без затрат на демонтаж старого ремонта. Да и согласование ремонта существенно ниже согласования проекта строительства и сдачей в эксплуатацию. По нашему расчету, предложенная цена 2770 грн/кв.м. соответствует инвестиционному критерию окупаемости за 5-6 лет. С уважением отнесемся к аргументированным замечаниям и, если наши обоснования окупаемости окажутся не состоятельными, с благодарностью за критику снизим цену. В отношении популярного ныне спроса на меньшие площади. С уважением отношусь к рациональному распоряжению средствами – это хороший урок кризиса. Но является ли правильным путь уменьшения площадей? Есть опасность попасть в ловушку не различения свойств денежной массы и инвестиций. Потоки денег подобны воде: возможно, долить еще немного (при желательности или для достижения эффективного уровня). Иное дело с инвестициями в недвижимость: даже при существенном увеличении цены за кв.м. может, не удастся увеличить площадь. И наоборот, недвижимость создает психологическую привязку к себе людей. Поэтому, операции с недвижимостью намного сложнее, чем обмен денег, автомобилей и иной техники – при этом величины иных транзакций могут существенно превышать стоимость недвижимости. Эти особенности операций с недвижимостью известны как азбучные основы психологии инвестиций. Но в практике нашего, постсоветского бизнеса, в условиях недавнего отсутствия свободы распоряжения, как финансовыми ресурсами, так и недвижимостью – в этих условиях очень легко попасться в ловушку схожести свойств инвестиций в недвижимость и иных инвестиций. Все дело здесь, с коммерческой недвижимостью обстоит следующим образом. Следуя бесспорно разумному (уроки кризиса) правилу уменьшить бизнес затраты мы покупаем минимально (рационально) необходимые площади коммерческой недвижимости. Дальнейшее развитие событий имеет два продолжения: бизнес либо удался, либо нет. В не нашем случае (тьфу, тьфу, тьфу), в случае не удачи в бизнесе любые инвестиции - это потери почти всегда. Мы же удачливые и бизнес удался. А характеристики: бизнес удался и развивается практически - очень связаны между собой. И вот, в случае (нашем) удачи бизнес требует развития. Вот в этот момент и проявляется неприятный момент: нельзя расширить коммерческие площади. И это плохо: ведь, сколько не инвестируй в малолитражку - малолитражкой она и останется. Выход: объемнее посмотреть и предположить различные пути рационализации (уменьшения) бизнес затрат. И как апробированные эффективной практикой направления: - продолжительное время успешные бизнесмены экономили на отделку офисов; - как опцию прибрести большие площади, но инвестировать в отделку первоначально необходимых площадей; - не покупать помещений с ремонтом для продажи и тем уменьшить вероятность (высокую к сожалению) дополнительных затрат на исправление (через год-два) халтуры; - избегать перецененных объектов - пример тому постсоветские традиции стремления любой ценой попасть в центр («возле горисполкома правильный гастроном, а квартира должна быть рядом с выходом из станции метро – добираться удобно») – массовое стремление народа зачастую направлено к переоцененным объектам; - обратить на объекты, недооцененные в виду местных традиций, но широко используемых в странах более развитого бизнеса и это направление, с позволения, рассмотрим на примере несколько подробнее ниже. О преобладании интереса к ЦЕНТРУ: Наше предложение - это наличие состоятельных бизнесменов в количестве и плотности инвестиций (на единицу площади) соизмеримых с т.н. ЦЕНТРОМ. Дополнительно, к обоснованию принятия решения покупки: - дом находится во дворе и прекрасно виден с центральной дороги (пр. Г.Сталинграда); - оформлено на физ. лицо; - потолок 3,2 м. и выше (стяжка пола и фундаменты позволяют еще увеличить высоту); - право собственности получено более 10 назад; - "действия по вводу в эксплуатацию " - помещения в документе собственности и БТИ зарегистрированы как НЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, позволяющие любое использование; - указанные помещения выделены в проекте до ввода всего дома в эксплуатацию(1996 г.) и до выкупа квартир. При этом, остаются вне помещения для ЖЭКа с отдельным входом (дополнительно к предлагаемым); - новые помещения интересны, но, более 80% киевских земель - просадочные грунты.Т.е., если не выбрасывать деньги в скоропортящийся ремонт, то необходимо время для усадки дома и проявления того, что может проявиться лет через 3-7 (время, позволяющее увидеть сквозь трещины строений относительность уровня постсоветских знаний и практики в области оснований и фундаментов); - указанные помещения "после строителей". Довольно редко встречалось увидеть финских (или др. подобного рейтинга) строителей в Киеве, а остальное.... "Как для себя" - разумнее инвестировать в отделку под личным контролем. Да и цель использования определяет специфику и стоимость отделки; - место, место и место - три основных критерия оценки недвижимости. Уровень и динамика инвестиций "оболонских липок" определяет высокую бизнес привлекательность данного места; - использование полуподвалов как путь увеличения прибыли за счет минимальных затрат на приобретения прибыльного места реализации бизнеса в докризисный период не заслужено было обделено вниманием в отличие от западноевропейской практики (начиная с Прибалтики). Может быть, кризис заставит считать деньги и думать о разумности (надежности) бизнеса.