Оценка имущества состоит из определенной последовательности действий, результатом которых является получение клиентом отчета об оценке имущества.

Оценка недвижимости осуществляется в несколько этапов:

  1. Определение необходимости оценки. Оценка недвижимости необходима при осуществлении операций с недвижимостью (купля-продажа, аренда, наследство, дарение и др.).
  2. Отбор и уточнение информации об объекте недвижимости. Проводится сверка фактических данных с указанными в документах.
  3. Анализ информации.
  4. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, определение оптимальной стоимости.
  5. Составление отчета об оценке объекта недвижимости для клиента. Отчет представляет собой письменную оценку рыночной стоимости оценщика.

Таким образом, оценка недвижимости - это процесс, требующий знания последовательности действий, наличия определенного пакета документов, понимания цели проведения оценки. Проведением оценки занимаются специалисты, получившие сертификат на данную деятельность. С помощью АН “КИЕВСКАЯ РУСЬ” наши клиенты получают Отчёт об оценке объекта и Выводы о стоимости объекта оценки. В случае необходимости, клиент может также получить рецензию отчета об объекте имущества.

Самовольная постройка или самострой – это строительство с нарушениями, без надлежащего разрешения и надлежаще оформленного проекта. Самостроем также является переоборудование помещений (например, из жилого в нежилое и наоборот), реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, техническое переоснащение без надлежаще оформленных документов.

Лицо, которое осуществило самовольную застройку, права собственности на нее не получает. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое ее осуществило, за ее счет и с возмещением третьему лицу убытков, если таковые были.

            Существует три способа узаконить самострой:

  1. Получение судебного решения о признании права собственности на самовольно построенный объект. Такой вариант возможен, если речь идет об объекте завершенного строительства и нет нарушения прав других лиц. Таким образом, судебное решение - документ, на основе которого самострой может быть узаконен. Правда, существует множество нюансов: соответствие объекта санитарным и строительным нормам,  право на эксплуатацию объекта не всегда следует за получением судебного решения и пр.
  2. Через местную администрацию. Такой вариант является самым длительным и предполагает множество документов, которые предстоит разработать и собрать. Таким образом, Вам предстоит написание заявлений на имя главы администрации, разработка и согласование проектной документации, изготовление техпаспорта и др. Время на узаконивание может превысить год, а стоимость в некоторых случаях достигает 80% от стоимости объекта.
  3. Временный порядок ввода жилых объектов. Данный способ для владельца часто является самым быстрым и простым. Тут необходимо меньше документов: отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с заключением о соответствии их нормам эксплуатации; копия правоустанавливающего документа на землю, копия техпаспорта БТИ, заполненная декларация о готовности объекта к эксплуатации. В этом случае в течении 30 дней инспекция принимает решение.

Таким образом, независимо от способа, узаконивать самовольную постройку рекомендуется с помощью юриста. Сбор необходимого пакета документов и их регистрация в государственных органах требует знания законодательства и понимания последовательности этапов проведения данной процедуры.

Существует несколько распространенных схем мошенничества при продаже квартир. Это могут быть:

• поддельные документы на квартиру;

• указание в договоре заниженной цены, расторжение договоро (недееспособный продавец).

• Мошейничество с историей жилья (перепродажа без полномочий

• Мошейничество с пропиской (регистрацией) в квартире;

 

Чтоб не стать жертвой мошенников следует приобретать квартиру в несколько этапов: проверить документы на квартиру, проверить правильно составить договор, в котором будут прописаны все ключевые моменты (стоимость, сроки проведения, техническое состояние жилья и т.д.), провести переговоры с нотариусом, перепроверить фактическое состояние жилья перед покупкой и, наконец, приобрести недвижимость.

Учитывая, что вышеизложенные процедуры требуют знаний в области юриспруденции и практических навыков проведения подобных сделок, настоятельно рекомендуем обращаться к специалистам в сфере жилой недвижимости для проведения всех необходимых проверок и сопровождения Вашей покупки.

 

 Риски при покупке квартир

При покупке квартиры важно избежать рисков, которые приводят к потере денег и средств покупателя. Мнение, что можно обойтись без услуг агентств недвижимости, является ошибочным. Вот некоторые из рисков при покупке квартир.

• слишком низкая цена;

• нежелание собственника знакомиться с Вами лично (продажа по доверенности);

• много собственников у данной квартиры (сколько раз она продавалась);

• прописанные в квартире: кто, сколько, их состояние здоровья;

• отличие фактического состояния жилья от указанного в техпаспорте;

• стоимость квартиры, которая отражается в договоре;

• семейное положение собственника (во избежание претензий со стороны второго супруга);

• наличие споров по данной квартире).

Любая из вышеуказанных ситуаций может обернуться для покупателя или потерей средств, или затянувшейся сделкой. Кроме того, последствия могут проявится уже после подписания договора купли-продажи. Таким образом, участие в сделке специалиста по недвижимости убережет покупателя от рисков при покупке квартиры.

 Риски при покупке квартиры в недострое

Покупка квартиры в недострое - предприятие выгодное, но рискованное. Существует несколько моментов, которые покупатель должен учесть, приобретая недвижимость на первичном рынке.

Во-первых, Вы сразу отдаете значительную сумму денег (от 30% суммы), а взамен получаете лишь бумагу, которая в будущем может стать квартирой.

Во-вторых, нежелание застройщика показывать документы на дом. Анализ проектно-разрешительной документации нужно проводить до того, как наступит время вносить деньги.

В-третьих, благонадежность застройщика, его финансовое и юридическое состояние. Вероятность остаться ни с чем по причине банкротства или исчезновения застройщика все-таки существует.

И, в-четвертых, документы, которые предлагает подписать Вам застройщик. Подписывать их без консультации с юристом - по меньшей мере рискованно.

Таким образом приобретение жилье в недостроенном доме - решение, требующее консультации со специалистом. В результате Вы можете верно оценить риски покупки квартиры в выбранном Вами доме и принять взвешенное решение.

Згідно із Земельним кодексом України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться, серед іншого, у разі одержання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації. А норми безоплатної приватизації за ЗК такі: для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю); для ведення особистого селянського господарства – не більше, ніж 2 га; для ведення садівництва – до 0,12 га; для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки) у селах – не більше 0,25 га, в селищах – не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га; для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,1 га.

Володіючи правом на безоплатну приватизацію та озброївшись Конституцією і Земельним кодексом, спробуємо звернутися до відповідних органів «по землю».

БЕЗКОШТОВНА ПЕРЕДАЧА

Отримати безоплатно у власність земельну ділянку можна декількома способами, які ми розглянемо в цій статті. Найпростіший із них – звернення до відповідних органів із заявою про надання земельної ділянки. Відповідно до ЗК громадянин, громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцем знаходження земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.

Отже, для написання заяви, ми перш за все повинні знати, де знаходиться земельна ділянка державної або комунальної форм власності із земель запасу, яка нікому, крім держави, не належить і теоретично може бути передана будь-якому громадянину України. У заяві необхідно вказати її місце розташування. Пояснювати, чому ми хочемо приватизувати саме цю ділянку немає потреби.

Уявімо, що ви маєте інформацію щодо «нічийної» ділянки. Інформацію ви могли би отримати, скажімо, від знайомих, про те, що в їхньому кооперативі (приватному секторі) помер господар землі і ділянка відійшла державі, чи просто існує не приватизований «клапоть» землі.

За підтвердженням такої інформації необхідно звернутися у кадастровий відділ органу земельних ресурсів для отримання кадастрового плану. Для фізичних осіб це буде коштувати 35 грн державного мита. У випадку, якщо обрана земельна ділянка комусь належить, в кадастровому плані буде стояти прізвище власника. В іншому разі вказується, що ділянка є «землями міста» абощо. Якщо з земельною ділянкою ви вгадали, то можна сміливо подавати заяву, додавши до неї кадастровий план та інші необхідні документи.

У місячний термін адміністрація розглядає клопотання і приймає рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення ділянки або відмовляє заявнику.

У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду, питання вирішується в судовому порядку.

Отже, якщо було подано всі необхідні документи, є досить непогані шанси оскаржити відмову в суді та зобов’язати відповідну адміністрацію надати рішення.

Однак немає ніякої гарантії, що за цей час обрана ділянка не стане чиєюсь власністю

ПРИВАТИЗАЦІЯ ЗЕМЛІ НА ПІДСТАВІ ДОБРОСОВІСНОГО ВОЛОДІННЯ

Відповідно до ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито та безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які би свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади чи органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених ЗК.

У даному випадку процедура звернення подібна, за винятком того, що необхідно довести користування земельною ділянкою протягом 15 років.

Якщо безхазяйна земельна ділянка розташована по сусідству з вашою, буде неважко довести, що ви безперервно та добросовісно з року в рік саджали на ній картоплю, вивозили сміття та наглядали за садом і знайти свідків, які би підтвердили ваші слова.

Важче буде підтвердити ваші «відносини» із земельною ділянкою, якщо ви її вперше бачите, але за наявності винахідливості та фантазії й це можливо.

Якщо адміністрація вам не повірить, користування земельною ділянкою протягом 15 років доведеться доводити в судовому порядку. У цьому випадку результат буде залежати від достовірності та переконливості наданих доказів користування.

 

УЗАКОНЕННЯ САМОВІЛЬНО ЗАЙНЯТОЇ ДІЛЯНКИ

Відповідно до Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила чи здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Але в той же час кодексом встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Отже, умовою визнання власності у такій спосіб є рішення суду. Для того, щоб суд мав можливість прийняти рішення на вашу користь, при самочинному будівництві на «нічийній» ділянці слід здійснювати будівництво не відхиляючись від встановлених будівельних норм і врахувати багато нюансів. Наприклад, правовий режим даної категорії земель повинен передбачати передачу ділянки під будівництво збудованого об’єкта.

В іншому випадку суд може постановити рішення про знесення незаконно збудованого об’єкта. Таким же чином суд вирішує спір, якщо самочинне будівництво призвело до порушення прав інших осіб.

Повна процедура приватизації земельної ділянки передбачає:

1) подання громадянином України до сільської, селищної, міської Ради або до відповідних районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій заяви про безоплатну передачу земельної ділянки в приватну власність за місцем розташування бажаної для отримання земельної ділянки. В заяві зазначається її площа й мета використання (цільове призначення). Звернення має бути відповідно оформлене, містити прізвище, ім`я та по батькові, домашню адресу й контактні телефони заявника. У разі недотримання цих вимог воно вважається анонімним і не підлягає розгляду;

 2) розгляд заяви відповідним уповноваженим органом приватизації в місячний термін. У разі надання згоди на передачу заявнику земельної ділянки у власність, відповідний орган приватизації надає дозвіл на розробку проекту її відведення. Згода або відмова у наданні земельної ділянки заявникові оформлюється відповідним рішенням або розпорядженням;

 3) прийняття рішення або розпорядження на користь заявника. Це є підставою для початку розробки документації проекту відведення земельної ділянки;

 4) розробку проекту відведення земельної ділянки за рахунок зявника. Замовником проекту відведення виступає сам громадянин (Постанова КМУ від 26.05.2004 р. №677 «Про затвердження порядку розробки проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок»);

 5) погодження проекту відведення земельної ділянки з органами:

* земельних ресурсів,

* природоохоронними,

* санітарно-епідеміологічними,

* архітектурними,

* з охорони культурної спадщини;

 6) державну експертизу погодженого проекту відведення земельної ділянки, яку виконує орган земельних ресурсів відповідно до положень Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»;

7) повернення до органу приватизації проекту відведення земельної ділянки, що пройшов експертизу в органах земельних ресурсів. Протягом місяця орган приватизації має прийняти по такому проекту відповідне рішення;

8) перенесення в натуру (на місцевість) розмірів земельної ділянки, передбачених проектом відведення, із встановленням землевпорядною організацією межових знаків. На цій стадії здійснюється кадастрова зйомка та розробляється кадастровий план, земельній ділянці присвоюється кадастровий номер. Відповідно до встановлених на місцевості меж за заявником закріплюється площа земельної ділянки, здійснюється її опис з описом меж ділянок суміжних землевласників;

9) підготовку державною або приватною землевпорядною організацією технічної документації для видачі Державного акта на право власності на землю. Розроблена технічна документація, за актом приймання-передавання, передається разом з маркованим цифровим носієм «реєстратору». На цій стадії землевпорядна організація заповнює бланк Державного акта;

10) перевірку «реєстратором» наданої технічної документації щодо дотримання в ній встановлених вимог. Після завершення перевірки «реєстратор» робить відповідну позначку на її титульному аркуші – «До прийняття». Після цього заповнюється реєстраційна картка земельної ділянки, яку передають разом з технічною документацією до територіального органу земельних ресурсів;

11) перевірку територіальним органом земельних ресурсів технічної документації (в 10-денний строк з дня її отримання) й оформленого землевпорядною організацією бланку Державного акта щодо відповідності даних. За відсутності розбіжностей достовірність даних Державного акта засвідчує керівник територіального органу земельних ресурсів і скріплює печаткою. Погоджений та завізований Державний акт на право власності на землю в двох примірниках, разом з двома примірниками реєстраційної картки, передається оператору;

12) здійснення оператором у присутності заявника необхідних записів про державну реєстрацію прав особи на землю до «Книги записів реєстрації Державних актів на право власності на землю, права постійного користування землею, договорів оренди землі».

Після внесення записів один примірник Державного акта залишається в оператора для передачі до територіального органу земельних ресурсів, а другий примірник одразу підлягає врученню заявнику.

У такий спосіб, пройшовши всі стадії процедури приватизації земельної ділянки, заявник отримує Державний акт на право власності на земельну ділянку й відповідно до чинного законодавства стає повноправним власником землі.

Продажи недвижимости в феврале напрямую зависели от положения финансово-экономической системы в стране, которая в свою очередь зависела от политической стабильности.

Во время военных действий на Майдане в Киеве большинство покупателей заняло выжидательную позицию.

После падения курса гривны многие стали покупать недвижимость у застройщиков, где стоимость квадратного метра осталась на прежнем уровне, также многие таким образом вкладывают свои денежные депозиты, опасаясь проблем в стране.

 Динамика цен будет зависеть от курса доллара. Большинство застройщиков вынуждены будут поднять цены на первичную недвижимость, что приблизит ее к стоимости на вторичном рынке. Но покупательская способность очень низкая, что на мой взгляд приведет к очередному застою в продажах.

Покупки будут точечные и будут проводится покупателями владеющими валютными запасами.